城市政府只關(guān)心任期利益，開(kāi)發(fā)商只關(guān)心眼前利益，而真正的公共長(zhǎng)遠(yuǎn)利益自然無(wú)人問(wèn)津。

　　首鋼發(fā)展研究院企業(yè)所所長(zhǎng) 王育琨

　　管理專(zhuān)家有人想要投資住房，找個(gè)合適的地塊，把房子建起來(lái)。這個(gè)簡(jiǎn)單的事，因?yàn)轶w制不同而呈現(xiàn)出不小的差異。

　　在西方，投資者首先要查詢(xún)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃經(jīng)過(guò)立法機(jī)構(gòu)通過(guò)，再大的行政長(zhǎng)官?zèng)]有調(diào)整“規(guī)劃公器”的權(quán)力。政府部門(mén)所能積極參與的，就是負(fù)責(zé)把規(guī)劃涵蓋地塊的地下基礎(chǔ)設(shè)施組織建設(shè)到位。一旦有投資者來(lái)申請(qǐng)，就按條件出讓。這個(gè)投資者可能是一個(gè)人，也可能是公司、可能是私募基金，也可能是公募的證券化房地產(chǎn)基金。所出讓的，可能是住宅用地，也可能是大型商場(chǎng)或?qū)懽謽怯玫�。如果是后者，政府相關(guān)部門(mén)在批地時(shí)，還要查看投資者是否已經(jīng)與最終用戶簽訂租約。如果沒(méi)有，這塊地是不能給的。投資者在選地塊、查規(guī)劃、辦手續(xù)以至施工的過(guò)程中，可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商提供中介服務(wù)。土地證直接落在這個(gè)投資者的名下。

　　在今天的中國(guó)，規(guī)劃不是公器，而是城市政府的提款機(jī)。城市的總體規(guī)劃不是通過(guò)立法就可以確定的。它是城市政府獨(dú)立掌控的資源，需要一把手與時(shí)俱進(jìn)地拍板并調(diào)整。一塊工業(yè)用地，經(jīng)過(guò)權(quán)衡可以變?yōu)樽≌�用地或是商業(yè)用地，容積率可以從0.5變成1、3、5……一切都在因地制宜和與時(shí)俱進(jìn)的旗幟下完成，而同樣一塊地，建樓房1萬(wàn)平方米和建5萬(wàn)平方米的收益差距，真不可以道里計(jì)。這種伸縮度在很多情況下維系于關(guān)系的運(yùn)籌。變更規(guī)劃條件，幾乎成了一個(gè)無(wú)本萬(wàn)利的行業(yè)，幾乎遍布每個(gè)城市。如果調(diào)出一個(gè)變動(dòng)多的項(xiàng)目規(guī)劃?rùn)n案，可以清楚地看出權(quán)力支配作用的脈絡(luò)。關(guān)乎未來(lái)50年發(fā)展的城市規(guī)劃一旦游離公眾的監(jiān)督，便成為滋生腐敗的溫床。城市的規(guī)劃?rùn)?quán)也并非全都集中在市政府手里。區(qū)縣政府亦有相當(dāng)大的影響力。區(qū)縣政府本身沒(méi)有規(guī)劃?rùn)?quán)，但是它們通常通過(guò)違章建筑遭受罰款的方式，獲得準(zhǔn)生證。一個(gè)城市建設(shè)比較規(guī)范的城市調(diào)查顯示，有四分之三的建筑，其實(shí)是在區(qū)縣政府支配或默許下的非法建筑。

　　中國(guó)獲得建設(shè)用地基本有兩個(gè)合法路徑。第一個(gè)合法途徑是從農(nóng)戶獲得宅基地。近年來(lái)許多城市人從農(nóng)民手里買(mǎi)塊宅基地建房，雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但是也低價(jià)住上了別墅。第二個(gè)合法途徑就是城市開(kāi)發(fā)土地直接給了開(kāi)發(fā)商。而國(guó)外通行的把地塊直接給最終投資者的做法，目前在我國(guó)很難行得通。

　　我國(guó)城市政府現(xiàn)今并沒(méi)有擔(dān)負(fù)起把建設(shè)地塊變成熟地這一基本義務(wù)，而是一手獲取土地轉(zhuǎn)讓收益，一手把“生地”轉(zhuǎn)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商完成小區(qū)開(kāi)發(fā)，還要代替政府做一些共建項(xiàng)目，俗稱(chēng)實(shí)物地租。政府官員把土地開(kāi)發(fā)的責(zé)任交給了開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商則正中下懷，實(shí)物地租正是搞名堂的地方。近年來(lái)的公開(kāi)招標(biāo)，前后總有一系列閉門(mén)運(yùn)作，能夠確保將特定地塊交到特定開(kāi)發(fā)商手里。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)形式拿到土地，便去跟城市政府談判，把一次性繳的地價(jià)分成橫跨幾年的分期交付。這個(gè)談判過(guò)程是如此的隱秘，以至于一些高端樓盤(pán)已經(jīng)售罄，卻連開(kāi)始承諾的從農(nóng)民那里征地的價(jià)款都還沒(méi)有付完。

　　城市建設(shè)獨(dú)重開(kāi)發(fā)商體制的弊端已經(jīng)越來(lái)越清楚了：一是置城市長(zhǎng)遠(yuǎn)利益于不顧，形成任期官員與開(kāi)發(fā)商一體的對(duì)短期利益的掠奪，致使城市開(kāi)拉鎖這樣的無(wú)謂的耗能方式成為一種常態(tài)；二是置最終投資者的利益于不顧，使得他們本來(lái)可以直接從政府手里拿到的土地，卻要繞道走開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)斷之路，致使投資者的一系列公共權(quán)力被侵蝕而哭訴無(wú)門(mén)。城市政府只關(guān)心任期利益，開(kāi)發(fā)商只關(guān)心眼前利益，而真正的公共長(zhǎng)遠(yuǎn)利益自然無(wú)人問(wèn)津。