（二）成本逼近法 
成本逼近法是指以土地取得和開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的客觀正常費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上適當(dāng)?shù)耐顿Y利息、利潤(rùn)及土地增值，從而確定土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下： 
地價(jià)＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋投資利息＋投資利潤(rùn) 
（1）土地取得費(fèi)用：根據(jù)征用該地實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算。 
a. 耕地占用稅：6. 0元/平方米。 
b. 菜地建設(shè)基金：45. 0元/平方米。 
c. 糧油差價(jià)補(bǔ)償費(fèi)：3. 7元/平方米。 
d. 土地補(bǔ)償費(fèi)：11. 5元/平方米。 
e. 青苗補(bǔ)償費(fèi)：2. 0元/平方米。 
f. 土地平整費(fèi)：15元/平方米。 
g. 勞動(dòng)力安置費(fèi)：60. 0元/平方米。 
h. 養(yǎng)老費(fèi)：49. 5元/平方米。 
i. 征地管理費(fèi)：按(b + c + d + e + f + g + h)×2%計(jì), 即3. 7元/平方米。 
j. 不可預(yù)見費(fèi)：(d + e + f+ g + h)×2％＝2.8元/平方米。 
上述各項(xiàng)費(fèi)合計(jì)，得到土地取得費(fèi)用為199.2元/平方米。 
(2)土地開發(fā)費(fèi)用：取110元/平方米。 
(3)投資利息： 
假定土地取得后即進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)期限為一年，則： 
利息＝199.2×10.08％×1+110×10.08％×1＝31.2元/平方米 
(4)投資利潤(rùn)：土地開發(fā)投資利潤(rùn)率取12％，則： 
投資利潤(rùn)＝(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用)×12％＝(199. 2+110)×12％＝37.1元/平方米 
上述各項(xiàng)之和，即為成本逼近法所得待估土地價(jià)格： 
v＝ (1) + (2) + (3) + (4)＝199.2 + 110 + 31.2 + 37.1＝377.5元/平方米 
(三)評(píng)估結(jié)果的確定 
上述兩種方法評(píng)估結(jié)果分別為563.7元/平方米和377.5元/平方米。由于近年來(lái)××新區(qū)工業(yè)用地市場(chǎng)相對(duì)較發(fā)達(dá)，故以市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果作為待估土地最終評(píng)估結(jié)果比較合理，則待估土地單位面積地價(jià)為563.7元/平方米。由于待估土地總面積為72034平方米，則評(píng)估總價(jià)格為40，605，565.8元。 
1998年土地估價(jià)師-土地估價(jià)實(shí)務(wù)題6