第二部分   估價對象描述及地價影響因素分析 
一、估價對象描述 
1，土地位置狀況 
委估地塊為××廠用地范圍內(nèi)的一部分，位于××區(qū)××大道號，西臨江、北靠路、東臨××大道、南至××廠，距××大橋約3. 5公里。 
2.土地登記狀況 
××廠用地為國有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為××廠 
評估對象為××廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個地塊，其對應(yīng)土地登記狀況為：南區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號為第號，圖號為，地號為，土地總面積7601平方米，其中估價對象勘測定界面積為7477平方米。西區(qū)和北區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號為第號，圖號為，地號為，土地總面積628319平方米，其中待估地塊北區(qū)勘測定界面積為40108平方米，西區(qū)勘測定界面積為24449平方米。 
3.土地權(quán)利狀況 
估價對象土地使用權(quán)為××廠以行政劃撥方式取得。 
4.建筑物及地上附著物狀況(略) 
二、地價影響因素分析 
1.一般因素(略) 
2.區(qū)域因素 
(1)位置 
評估對象位于××新區(qū)江東岸，距市中心約12公里，口岸約1公里，距××大橋約3.5公里。 
(2)交通條件(略) 
(3)區(qū)域性質(zhì) 
由于城市發(fā)展的結(jié)果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。 
(4)集聚條件 
評估對象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有保稅區(qū)、出口加工區(qū)、高科技園區(qū)等，工業(yè)集聚規(guī)模較高。 
(5)地塊面積及形狀 
待估地塊總面積為72034平方米，其中南區(qū)7477平方米，北區(qū)40108平方米，西區(qū)24449平方米。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、北區(qū)近似長方形，南區(qū)近似三角形。 
3.個別因素 
(1)環(huán)境條件 
評估對象所在區(qū)域附近工廠相對集中，如化工廠、××煤氣廠等，有一定的空氣污染。 
(2)地質(zhì)條件 
評估地塊所在區(qū)域，為第四紀地層。該待估地塊地質(zhì)條件對地表工程利用無影響。 
(3)臨江條件 
評估地塊臨江，有較理想的水運條件。 
(4)土地使用權(quán)年限 
取國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限50年。
1998年土地估價師-土地估價實務(wù)題4