一、綜合計算題(共3小題，第一小題20分，后兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分) 
    1.某市一綜合大廈，于1995年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場，建筑面積為4000平方米；4~10層為寫字樓，建筑面積為7500平方米，建筑總?cè)莘e率為4。該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價為1250萬元。1998年該大廈所有者擬進(jìn)行股份制改制，請評估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件略)的土地使用權(quán)價格。 
據(jù)調(diào)查，目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為5.5元/建筑平方米·日，寫字樓的實際租金為3.5元/建筑平方米·日；同類物業(yè)的平均租金水平按可出租建筑面積計算為：商場5.0元/平方米·日(可出租面積占建筑面積的75％)，出租空置率為5％；寫字樓為4.0元/日·平方米(可出租面積占建筑面積的70％)，空置率平均為20％，各類物業(yè)出租的費用一般為：年管理費為租金的5％，年維修費為重置價的8％，每年需支付稅費30元/建筑平方米，年保險費為重置價的2‰，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價為3000元/建筑平方米，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2％，該城市從1993年至1998年物價指數(shù)每年上漲9個百分點，當(dāng)?shù)赝恋剡�原率為8％，綜合還原率為9％。 
計算結(jié)果 
該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下的土地使用權(quán)價格： 
總地價：4245. 175萬元 
單位地價：14765. 83元/平方米 
    2.某開發(fā)公司欲參與a宗地的土地使用權(quán)招標(biāo)競投，現(xiàn)委托某土地估價機構(gòu)對a宗地進(jìn)行招標(biāo)地價評估。該估價機構(gòu)收集到有關(guān)資料如下： 
    (1)a宗地面積為2000平方米，規(guī)劃用途為住宅用地，最大容積率為4.0，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況為“五通一平”，出讓年期為住宅用地法定最高年限。 
    (2)該開發(fā)公司擬取得該地塊的土地使用權(quán)后，建造商品住宅樓，預(yù)計開發(fā)期為兩年，建筑費為600萬元，專業(yè)費和不可預(yù)見費分別為建筑費的6％和4％，建造成本均勻投入，建成后即可全部售出。 
    (3)該開發(fā)公司預(yù)計的投資回報率為房地產(chǎn)售價的15％；稅金為房地產(chǎn)總價的6％；銀行年貸款利率為11％，土地還原率為8％。 
    (4)在a宗地所在區(qū)域內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)及裝修水平相同的三幢商品住宅樓的正常售價分別為： 
    實例b：2370元/平方米；   實例c：2730元/平方米；   實例d：2500元/平方米； 
a宗地上建成后的房地產(chǎn)與上述三個比較實例的影響因素修正指數(shù)如下表，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)的比較，負(fù)號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件優(yōu)于待估房地產(chǎn)：     
  比較因素   a宗地   比較實例b     比較實例c   比較實例d 
  交易時間   100     —1     —5   —4 
  交易情況   100     0       —1     +1 
  區(qū)域因素   100     —2     +2   —3 
  個別因素   100     0     +10   +5 
  使用年期   100   —3         0   —1 
根據(jù)以上資料，評估出該公司的投標(biāo)地價。     
計算結(jié)果 
該公司的投標(biāo)地價：總地價：715. 57萬元 
                  單位地價：3577. 85元/平方米
1998年土地估價師-土地估價實務(wù)題2