3.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權，宗地條件如下：宗地面積4500平方米，用途為商住綜合樓，出讓年限為50年，規(guī)劃限制條件和設計方案為：總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設備層；地下一層1000平方米為停車場，設有汽車位60個。地上1～4層為商場，面積4000平方米，5～16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個。根據(jù)當?shù)匾?guī)定，交足40％地價款后即可開工，剩余地價款應在建筑物建成后一次性交清。     。 
又根據(jù)市場調查，有以下數(shù)據(jù)：該項目開發(fā)建設周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元/平方米，銷售稅費為售價9％；商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元/平方米，可出租面積占總建筑面積的 
70％，每個汽車位租金為地下480元/月，地上400元/月，有關稅費及經(jīng)營管理費按租金 
的30％計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元/平方米，住宅 
2000元/平方米，地上車位平均為500元/個，專業(yè)費為建安綜合成本的3％，假設資金投 
入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報率為20％，土地還原率為7.5％，商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7％，建筑物還原率為8.5％。 
試計算該開發(fā)公司開工時應交納的地價款。 
計算結果     
該開發(fā)公司在開工時需依照當?shù)匾?guī)定交納40％的地價款，金額為1546.91萬元。 
二、估價實務分析(本部分由兩個案例報告組成，每個報告都存在多處錯誤，請認真閱讀案例報告并加以分析，指出存在的錯誤，并簡述原因。只挑出錯誤而未說明原因的不得分。每個報告60分) 
報告一土地估價技術報告 
第一部分 
一、估價項目名稱：××廠地價評估 
二、委托估價方(略) 
三、受托估價方(略) 
四、估價對象(略) 
五、估價目的：對××廠的土地使用權價格進行評估。 
六、估價依據(jù)     
(1)《中華人民共和國土地管理法》及實施條例 
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 
(3)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 
(4)國家土地管理局、國家體改委《股份有限公司土地使用權管理暫行條例》 
(5)××市有關土地的法律法規(guī)及文件規(guī)定 
(6)委托方提供的有關資料(略) 
(7)估價人員實地勘察和調查收集的有關資料。 
七、地價定義 
此次評估地價是評估對象五十年期工業(yè)用地國有土地使用權于評估期日的價格 
八、估價期日：1997年6月30日 
九、估價日期：1997年8月13日 
十、估價結果 
總地價：40，605，565.8元 
估價結果一覽表(略) 
十一、需要特殊說明的事項 
(1)本報告提供的土地價格構成中不包含評估地塊紅線內基礎設施，如管線、碼頭、道路等的費用。 
(2)本報告評估地塊為××廠劃撥土地的一部分，評估范圍由委托方劃定，其面積以土地勘測定界機構勘測定界結果為準。 
(3)本報告中采用的房屋建筑面積由委托方提供，作為評估時的參考。 
(4)本報告需按國家規(guī)定，經(jīng)政府土地管理部門確認后，方可作為確定股份制改造企業(yè)土地使用權價格的依據(jù)。 
(5)未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告的全部或任何一部分均不得以任何方式公開發(fā)表或引用。 
(6)本報告自估價期日起半年內有效。 
十二、土地估價 
姓   名             簽名 
金勝利             （略） 
范   謀             （略） 
程永發(fā)             （略） 
十三、土地估價機構   (略) 
1998年土地估價師-土地估價實務題3