(一)考試目的
通過對土地和房地產(chǎn)法律制度的考核，測試考生對我國土地資源的權(quán)屬、保護(hù)、管理和建設(shè)用地等方面的法律規(guī)定，以及房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)管理、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理等方面的法律規(guī)定的掌握情況，考核考生運(yùn)用土地和房地產(chǎn)法律知識解決土地使用和管理、房地產(chǎn)開發(fā)管理等問題的能力。
(二)考試基本要求
1.掌握以下內(nèi)容
(1)國家所有土地和集體所有土地的范圍；
(2)禁止閑置、荒蕪耕地的基本措施；
(3)建設(shè)用地補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用范圍、標(biāo)準(zhǔn)和勞動(dòng)力安置措施；
(4)國有上地使用權(quán)出讓的方式；
(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件；
(6)商品房預(yù)售的條件；
(7)房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的情形；
(8)房地產(chǎn)抵押的范圍；
(9)抵押房地產(chǎn)處分的條件和方式；
(10)房地產(chǎn)抵押登記的基本要求。
2.熟悉以下內(nèi)容
(1)土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)；
(2)基本農(nóng)田保護(hù)的耕地范圍；
(3)建設(shè)用地的審批程序；
(4)國有土地使用權(quán)出讓的特征；
(5)國有土地使用權(quán)出讓合同的訂立、履行、解除和終止；
(6)土地使用權(quán)劃撥的范圍；
(7)土地使用權(quán)無償收回的情形；
(8)城市房屋拆遷評估的基本要求；
(9)房地產(chǎn)開發(fā)的基本要求；
(10)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的基本要求；
(11)房地產(chǎn)抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)；
(12)房地產(chǎn)出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)；
(13)土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定登記、變更登記和注銷登記的情形和基本要求：
(14)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的基本要求。
3.了解以下內(nèi)容
(1)我國上地管理立法的情況；
(2)土地所有權(quán)和使用權(quán)的關(guān)系；
(3)土地利用總體規(guī)劃的編制、審批和修改；
(4)建設(shè)用地的權(quán)屬關(guān)系；
(5)房地產(chǎn)開發(fā)的原則；
(6)房地產(chǎn)交易的形式；
(7)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式；
(8)違反《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》的法律責(zé)任。
(三)要點(diǎn)內(nèi)容
1.國家所有土地和集體所有土地的范圍
依據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二條的規(guī)定，屬于國家所有的土地有：(1)城市市區(qū)的土地；(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購，收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外)；(3)國家依法征用的土地；(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他士地；(5)農(nóng)村集體組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民從建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民的集體所有的土地。《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。
2.禁止閑置、荒蕪耕地的基本措施
已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用耕地，一年內(nèi)不用又可以耕種和收獲的，應(yīng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以}：人民政府無償收回用地單位的使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。
承包經(jīng)營耕地連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)而閑置的，依照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定辦理。
3.建設(shè)用地補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用范圍、標(biāo)準(zhǔn)和勞動(dòng)力安置措施
《土地管理法》規(guī)定：征用上地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
(1)土地補(bǔ)償費(fèi)。建設(shè)征用土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。
(2)安置補(bǔ)助費(fèi)。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
(3)附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
(4)勞動(dòng)力安置。因國家建設(shè)征用土地造成的多余勞動(dòng)力，由縣以上土地管理部門組織被征地單位、用地單位和有關(guān)單位，通過擴(kuò)大農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑加以安置；安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或其他全民、集體所有制單位就業(yè)，并將相應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)轉(zhuǎn)撥給吸收勞動(dòng)力的單位。被征地單位的土地被全部征用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審查批準(zhǔn)，原有的農(nóng)業(yè)戶口可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。
4.國有土地使用權(quán)出讓的方式
土地使用權(quán)出讓，按規(guī)定可以采取拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議三種方式，但應(yīng)盡量通過招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式；沒有條件，不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。
5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(1)按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并辦理手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書；(2)已按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)享有者一般不能轉(zhuǎn)讓其占用的房地產(chǎn)。確需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)由劃撥改為出讓，由轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，依照國家規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
6.商品房預(yù)售的條件
商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件；(1)預(yù)售方已全部交付土地使用權(quán)出讓金，并辦理手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書；(2)預(yù)售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，預(yù)售方投入的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)已辦理預(yù)售登記，并取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣以上人民政府房管部門和土地管理部門登記備案。
7.房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的情形
《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，以下房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3)依法收回土地使用權(quán)的；(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書而同意的；(5)房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議的；(6)未依法登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的；(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
8.房地產(chǎn)抵押的范圍
依照法律規(guī)定，以下房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：(1)依法取得的房屋所有權(quán)，連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；(2)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；(3)法律規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。法律規(guī)定不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)包括以下幾種：(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物：(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
9.抵押房地產(chǎn)處分的條件和方式
發(fā)生以下情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：(1)債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受償?shù)�，債�?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；(2)抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；(3)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；(4)抵押人違反規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的；(5)抵押合同約定的其他情況。
發(fā)生上述情況之一的，經(jīng)抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商，可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴。抵押權(quán)人欲處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或者承租人；在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
10.房地產(chǎn)抵押登記的基本要求
房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以取得房屋所有樅證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上做他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)在變更或終止之日起l5口內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。