在物業(yè)管理工作會議上的講話（精選3篇）
在物業(yè)管理工作會議上的講話 篇1
一、正視現(xiàn)實，進一步增強規(guī)范物業(yè)管理工作的責任感和緊迫感
我市的物業(yè)管理工作從1998年開始起步，多年來雖然在政府的領導下，經(jīng)過物業(yè)工作者的不懈努力，使物業(yè)管理工作，有了一定的發(fā)展，但我認為還只是停留在初級階段。從企業(yè)認證情況看，全市物業(yè)管理企業(yè)中有資質的僅有5家，可以說少得可憐。從供暖情況看，*城區(qū)供熱面積214萬平方米，供熱樓房499棟，22213戶，鍋爐房125座，鍋爐167臺，總計558噸，目前自燒98座，承包27座。其中物業(yè)公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委托樓房36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房，33臺鍋爐，計150噸，固定資產(chǎn)2232萬元，直管供熱戶數(shù)8095戶。幾年來政府協(xié)調解決資金300萬元，對城區(qū)一些老樓房及全市大循環(huán)式樓房進行供熱分戶改造�，F(xiàn)在已完成分戶改造69棟，4143戶，27.8萬平方米，占應改造的57%。由于煤電漲價，熱費欠繳、設備陳舊，管理不善，導致供熱溫度很難達到國家標準。從市直部門單位住宅樓物業(yè)管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.5平方米。其中物業(yè)管理自己負責的有77個單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發(fā)包的有29個單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅的物業(yè)管理還只是以供暖為主，其它服務項目如衛(wèi)生保潔、四防安全、公用設施維護等都不到位。從開發(fā)小區(qū)的物業(yè)管理情況看，我市城區(qū)現(xiàn)有引資開發(fā)小區(qū)4個，即陽光苑、世紀花園、怡景花園、曙光小區(qū)，建有樓房28棟，建筑面積12.8萬平方米。其中物業(yè)管理由開發(fā)建設單位自管的有2個。租賃發(fā)包的有2個。除陽光苑小區(qū)物業(yè)管理較好外，其它小區(qū)的物業(yè)管理水平仍須急待提高。
在正視現(xiàn)狀的同時，必須清醒地認識到我市物業(yè)管理存在的突出問題。
一是行業(yè)管理不夠規(guī)范，機制不夠健全。我市物業(yè)管理辦公室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責，依照《條例》對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督、檢查、指導的力度不夠。物業(yè)管理企業(yè)市場準入制度未能得到有效執(zhí)行，導致物業(yè)管理企業(yè)大都沒有資質，無序進入市場，管理不規(guī)范，服務不到位，不講誠信，毀約棄管。并有開發(fā)商將配套公建私自轉賣給承包人，變成承包人的私有財產(chǎn)，承包人為了謀求個人利益，往往是多收費，少服務，隨意增加業(yè)主負擔，造成多起群眾上訪。
二是業(yè)戶欠費嚴重，國有供熱設備帶病運行。由于市場調節(jié)的燃煤價格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價格的不斷上升，導致供熱成本不斷增加，20*—20*年供暖期每平方米供熱成本比上年度增加了10元，同時熱費收繳率年平均低于80%，每年熱費收繳率下降2-4個百分點，20*—20*年供暖期，業(yè)戶欠繳國有公司熱費就達340萬元。由于企業(yè)資金短缺，致使大量老化和已超過使用年限的供熱設備得不到及時更新改造，相當部分供暖系統(tǒng)存在隱患。
三是早期住宅物業(yè)管理缺失，供熱管網(wǎng)分散。由于我市沒有執(zhí)行專項維修基金征繳制度，結果一些市直單位部門的住宅樓公共部分當出現(xiàn)下水堵塞、墻皮脫落、屋面防水滲漏等問題時，往往因為資金問題，隨之在維修養(yǎng)護時就出現(xiàn)了互相推諉、彼此敷衍的滯管現(xiàn)象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房125個，使用鍋爐167臺，鍋爐網(wǎng)點過密，未能集中和分戶供熱，造成能源消耗過大，環(huán)保質量較差。另外一些承包企業(yè)受供熱成本漲幅影響，未能達到供熱標準，群眾反應強烈。
四是物業(yè)企業(yè)負擔過重。目前物業(yè)服務是商品的社會氛圍尚未形成，大多數(shù)市民還習慣于計劃經(jīng)濟下的福利住房分配和使用制度，花錢買服務的意識還不強，有些業(yè)主只想得到更好的物業(yè)管理服務，卻不被合同約定支付相應的費用，直接影響了物業(yè)企業(yè)經(jīng)營性收入。有的開發(fā)小區(qū)建設不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脫節(jié)、堵塞，臟水上返等問題不斷出現(xiàn)。物業(yè)管理法規(guī)與相關配套制度、政策不健全，影響了物業(yè)規(guī)范有序健康發(fā)展。這些問題在一定程度上影響了我市物業(yè)管理工作的發(fā)展，成為制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難點。因此，我們必須正視現(xiàn)實，統(tǒng)一認識，加大力度，進一步增強加快發(fā)展物業(yè)管理工作的責任感和緊迫感。
二、全面履行部門職責，強化對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度
1、明確物業(yè)行政管理部門職責。*市物業(yè)管理辦公室負責我市城區(qū)物業(yè)管理工作，是市政府下轄的獨立的城市住宅物業(yè)管理的行政主管部門，辦公室設主任一人，由*辦事處副主任常城兼任。下有4名工作人員。其職責是宣傳貫徹國家、省、市有關物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章;指導業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;指定專門帳戶，存儲和代管業(yè)主交納的各項維修資金，并監(jiān)督其使用;制定物業(yè)服務合同、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等示范文本;審查物業(yè)企業(yè)資質;監(jiān)督、檢查、指導物業(yè)管理活動;糾正違反物業(yè)管理行為。
2、做好“專項維修基金”的征繳工作�！段飿I(yè)管理條例》第2章第7條第4款規(guī)定：“按國家有關規(guī)定交納專項維修基金”。專項維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產(chǎn)、生活等難題，以及公共設施設備的維修。市物業(yè)管理辦公室是物業(yè)維修基金的主管單位。依據(jù)上級有關部門要求，城市規(guī)劃區(qū)內新建商品住宅和現(xiàn)已使用的商品房其共用部分、共用設施、設備的維修基金，由開發(fā)建設單位代收，并與物管辦簽訂《物業(yè)維修基金收繳協(xié)議》;向購房者收取購房款2.5%的物業(yè)維修基金，購房者須持物業(yè)維修基金專用票據(jù)和其他資料辦理房屋確權手續(xù);開發(fā)建設單位在售房期間，應將代收取的物業(yè)維修基金定期存入市物業(yè)維修資金專戶�，F(xiàn)已使用的商品房，其公用部分、公用設施、設備的維修基金，由實際管理的開發(fā)建設單位或物業(yè)公司負責收取，按建筑面積每月每戶每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理單位按所管房屋的數(shù)量到市物管辦核準收繳數(shù)額領取專用票據(jù)，并及時將收繳的基金足額轉入物業(yè)維修基金專戶。
3、執(zhí)行物業(yè)管理市場準入制度。根據(jù)《條例》規(guī)定，市物業(yè)管理辦公室要參與前期住宅小區(qū)規(guī)劃設計方案的論證，提出便于實施物業(yè)管理的具體意見，參與住宅小區(qū)竣工后的綜合驗收。今后凡進入社區(qū)(小區(qū))的物業(yè)管理企業(yè)都要具備相應資質，同時要到市物業(yè)管理辦公室審核、備案。實施物業(yè)管理時，要與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同，并向物管辦交納保證金或固定資產(chǎn)保證金，標準不低于5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業(yè)管理工作必須接受行政主管部門的監(jiān)督和指導，要堅持以人為本,自行加大管理力度，完善服務措施，提高服務水平，保證一方穩(wěn)定。開發(fā)建設單位要在辦理“房屋銷售許可證”之前，通過招投標或采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。這樣做有助于完善市場競爭機制，做到建與管不留隱患，切實解決配備設施不完整或不切實際的超值服務承諾等問題，從而促使物業(yè)管理盡快走向規(guī)范化的市場軌道。
4、努力做好業(yè)主委員會的組建與管理工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主是物業(yè)管理活動的主體，業(yè)主委員會是物業(yè)管理工作中的群眾性自治組織，在社區(qū)組織的配合下，由物業(yè)管理辦公室組織召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其委員應當由社區(qū)或樓區(qū)內熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，今后凡是實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，都要依法成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要接受物業(yè)管理辦公室的監(jiān)督、檢查、指導，同時積極配合社區(qū)組織依法履行自治管理職責，其權利和義務，《條例》有明確規(guī)定。在實際工作中要突出業(yè)主權益，同時明確業(yè)主應承擔的義務，促進業(yè)主自律和民主決策。要保證做到業(yè)主的權責一致，這是業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范運作的關鍵。要形成一個有效的監(jiān)管協(xié)調機制，及時化解業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的矛盾和糾紛。一個成熟的、挑剔的、高素質的、依法運作的業(yè)主委員會，肯定有力于物業(yè)管理行業(yè)高速健康發(fā)展，有力于減少投訴，保障社會穩(wěn)定。
三、不斷完善服務功能，扎實做好物業(yè)管理工作
1、切實加快國有物業(yè)公司的管理機制改革。*市物業(yè)公司要全面進行企業(yè)內部管理機制改革，實行領導班子集體承包責任制，健全完善企業(yè)內部規(guī)章制度，切實形成規(guī)范長效的制約機制。要實行公開競聘制度，配齊配強中層領導;要實行雙向選擇制度，實現(xiàn)競爭上崗，定員定責;要實行承包經(jīng)營制度，實現(xiàn)風險抵押，自負盈虧;要實行指標考核制度，實現(xiàn)績效掛鉤，獎優(yōu)罰劣。通過改革，全面提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，增強公司的競爭實力，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展。
2、努力做好城區(qū)供熱聯(lián)網(wǎng)和分戶改造。依據(jù)國家、省市有關規(guī)定，城區(qū)內凡實行“大循環(huán)”集中供熱的居民樓、商用樓都必須進行分戶改造，設計、安裝具有分戶計量及室溫調控功能的采暖系統(tǒng)，形成一戶一栓，水熱同位。國有物業(yè)公司直管樓房的分戶改造資金按規(guī)定由供熱單位和業(yè)戶共同籌集，委托管理和單位自管的樓房分戶改造資金由產(chǎn)權單位和業(yè)戶共同籌集。今年，如果委托管理單位樓房的分戶改造任務不能完成,或者不能及時出資搞好鍋爐、管道的維修養(yǎng)護而出現(xiàn)隱患的，物業(yè)公司有權停止供氣。同時物業(yè)公司要根據(jù)城市發(fā)展供熱總體規(guī)劃，積極爭取協(xié)調資金，逐步實現(xiàn)大面積供熱并網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)環(huán)保、節(jié)能、高效的目標，兩年內力爭全面完成供熱聯(lián)網(wǎng)和分戶改造工程。
3、加大力度清繳熱費。熱費收繳多年來一直是物業(yè)單位的難點問題。為此，市政府要求各相關部門和單位必須密切配合供熱企業(yè)，依法收繳陳欠熱費，并對拒交熱費的“釘子戶”，應履行法律手續(xù)，堅決收繳。對供熱托管單位多年所陳欠的熱費，托管單位要采取有利措施，在開栓前將欠款繳清，否則物業(yè)公司可以停止供熱。
4、強化服務意識，提升小區(qū)物業(yè)管理水平。物業(yè)管理的對象是建筑物和建筑物的配套設施設備，服務的對象是廣大群眾，所以說它是一種特殊的服務行業(yè)，既要做好“物”的管理工作，更要做好為“人”服務的事情。因此，物業(yè)企業(yè)要在物管辦的指導下，按照市場需求多樣化和實效性的原則，根據(jù)物業(yè)管理服務內容、服務質量和市民的經(jīng)濟承受能力，確定相應的收費標準，與業(yè)戶簽訂服務合同，并提供質價相符的服務。根據(jù)《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣等單位應當向最終用戶收取費用，物業(yè)管理企業(yè)不得代收。物業(yè)企業(yè)要積極組織不同類別的從業(yè)人員進行物業(yè)管理知識、法律知識和專業(yè)技能培訓，達到持證上崗。要不斷強化服務意識，切實解決好群眾生活中遇到的困難和問題，排查糾紛，化解矛盾，維護群眾的合法權益，把黨和政府的溫暖送到千家萬戶。
在物業(yè)管理工作會議上的講話 篇2
同志們：
昨天，家瑾同志對《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區(qū)各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎上，有十個單位交流了經(jīng)驗和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑒。
會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續(xù)探討研究的問題。昨天晚上，房地產(chǎn)業(yè)司進行了認真的歸納整理，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹實施中的有關問題，針對這些意見，建設部還將繼續(xù)研究，也希望各地積極探索。一是，關于業(yè)主和業(yè)主大會�！稐l例》規(guī)定業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。業(yè)主大會怎么組織，還需要探索。二是，業(yè)主委員會成員的素質問題。對此《條例》作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會成員需要具備高素質，能否請當?shù)氐娜舜蟠砗驼䥇f(xié)委員來擔任。業(yè)主委員會能不能真正盡責，對業(yè)主委員會發(fā)揮作用很重要，請你們在今后的工作指導中總結經(jīng)驗。三是，業(yè)主大會在法律上承擔什么責任。它既不是自治組織，不是法人機構，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生治安事件，物業(yè)管理企業(yè)有沒有責任。五是，關于物業(yè)管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費用產(chǎn)生的糾紛如何解決，維修責任如何落實，這涉及到公用事業(yè)改革的問題。六是，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和虧損的問題，以及當?shù)卣诃h(huán)境整治中會不會增加物業(yè)管理企業(yè)負擔的問題。七是，共用部位、共用設施的產(chǎn)權怎么明確地界定。八是，舊小區(qū)實行物業(yè)管理難的問題。九是，房地產(chǎn)管理部門與其他相關部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督責任和如何履行職責。十是，地方政府制定相應的法律法規(guī)和研究轉變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告里作了說明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個過程。我個人體會，物業(yè)管理不完全是一個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其復雜。當前最重要的是抓好《條例》的學習、宣傳、貫徹，要通過制度創(chuàng)新，機制創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，探索解決好這些問題。發(fā)展中的問題要用發(fā)展的辦法來解決。下面，我結合自己學習《條例》的體會談點認識，同大家一起研究討論。
我認為當前貫徹《條例》，首先是省建設廳、各地房地產(chǎn)行政主管部門，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作，前期建設和物業(yè)管理帶來的問題非常突出。《條例》從解決社會發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展過程中的一些矛盾出發(fā)，作出了很多規(guī)定，所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區(qū)問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理，還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結合，是很現(xiàn)實的問題。各地要在認真學習領會《條例》的法律關系，認真分析各地實踐的基礎上，確定有效的步驟，推進《條例》的實施。向社會各方宣傳理解認識《條例》的重要性，和自己應當承擔的法律規(guī)定的責任、權利和義務。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，要解放思想，實事求是，與時俱進，根據(jù)《條例》調整工作思路，轉變觀念，將《條例》貫徹好。
一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理條例》的社會基礎
我國物業(yè)管理歷來是有社會需求，與經(jīng)濟體制、住房制度、政府管理社會事務的方式有關，直接影響城市環(huán)境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、發(fā)展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，社會事業(yè)的發(fā)展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產(chǎn)建設、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會化、市場化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。
我國物業(yè)管理的歷史狀況： 80年代初以前，我國廣大居民住房產(chǎn)權主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機關所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權。政府房管部門或者企事業(yè)單位負責環(huán)境管理，包括綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關費用。居(家)委會、街道辦事處是對居住環(huán)境管理承擔組織責任。
80年代中期之后，我國進行城市經(jīng)濟體制改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高，形成對居住環(huán)境配套設施的需求。房屋建成后由房屋產(chǎn)權單位管理，外部環(huán)境則由居委會或街道辦事處負責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關心居委會和街道辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財產(chǎn)的意識。
房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開始形成服務于房屋所有人的物業(yè)管理。特別是人們對良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品房的供應，從而進一步促進了新建小區(qū)的物業(yè)管理，這種需求的經(jīng)濟負擔和住房分配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動和示范作用，同時也引發(fā)出物業(yè)長期管理的需求。
我們房地產(chǎn)開發(fā)是實行滾動開發(fā)，預售制、規(guī)劃批準建設范圍實施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費用由誰來承擔問題，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)，滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購房業(yè)主在小區(qū)建設尚未全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項目實施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求，這就形成前期物業(yè)管理。
隨著住房制度改革的推進，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。
居民的住房需求，由直接關注住房面積大小、功能質量等內部需求，發(fā)展到對環(huán)境的需求;從需要對房屋共用部分的管理，發(fā)展到同時需要對部分公共社會事務的服務;從需要對房產(chǎn)和附屬設施的完好，發(fā)展到實現(xiàn)房屋的保值、增值。這些，使物業(yè)管理的內涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。
從我國物業(yè)管理發(fā)展的進程來看，物業(yè)管理涉及我國計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟轉變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革，改善人居環(huán)境、提供公共服務，也包括機關后勤服務改革，政企分開、政府轉變職能，基層政權職能到位和居委會自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉變中需要立法來強調業(yè)主的自身的位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系，需要政府主管部門轉變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉制問題，這也就是存在于《物業(yè)管理條例》之中的社會基礎，需要明確相關法律制度。
二、物業(yè)管理中要運用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為(或者講相對人的行為)
《物業(yè)管理條例》既然存在著立法的社會基礎，就應當用法律法規(guī)來規(guī)范，在改革和發(fā)展中推進物業(yè)管理。法律法規(guī)的嚴肅性，既要調整解決好現(xiàn)有矛盾，又應有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關鍵是學習、宣傳《條例》規(guī)定，準確理解和把握好物業(yè)管理活動中的規(guī)定法律關系。這里我著重講一講以下幾個方面的認識：
(一)業(yè)主是《條例》規(guī)定的責任主體
業(yè)主是房屋產(chǎn)權的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理行為。所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎。明確這一點，才能說清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任，和遵守公共利益和社會責任所規(guī)定的義務。
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一種必然的選擇
業(yè)主的責任，除了對房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面，由公約和規(guī)章制度確定的義務。多個業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務，而公共利益和共同事務不是一個人代表的。從我國固有的特點來看，公共利益和公共事務部分，必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內在的聯(lián)系，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此，《條例》在進行制度設計時，在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎上，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業(yè)主合法權益的職責。
(三)合同是物業(yè)管理服務的法律依據(jù)
業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關系。業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)管理公司管什么、達到什么服務標準，要通過合同明確約定。當然，服務價格和服務水平必須相對應。物業(yè)管理公司的服務內容不是包羅萬象的，應該按照合同約定提供服務。在物業(yè)管理服務活動中，業(yè)主是責任主體，物業(yè)管理公司是服務主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受《合同法》保護和約束，行政主管部門不要過多干預。
(四)前期物業(yè)管理必須加強
《條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。為什么《條例》規(guī)定，建設單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。
在建設過程中間，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相互利益關系的調整是關鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產(chǎn)權的銷售是一個過程。因為房屋建設實行的是滾動開發(fā)，業(yè)主在滾動開發(fā)中，獲得產(chǎn)權，不可能等到開發(fā)商銷售完所有物業(yè)，購房人全部入住，成立業(yè)主大會之后，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，是建設期的業(yè)主(建設單位)向最終業(yè)主(住戶)過渡期的物業(yè)管理，也就是前期物業(yè)管理，客觀上只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。《條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業(yè)主長遠利益的保證，包括對批準規(guī)劃實施中的有關問題的預防，可以減少開發(fā)企業(yè)建設過程中隨意改變規(guī)劃。所以，《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權利義務，為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務提供了法律基礎。
(五)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當誠意接受居委會的指導和監(jiān)督
《條例》第二十條對業(yè)主委員會、業(yè)主大會與居委會的關系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關系，關鍵是要學習貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務的自治組織，主要職能作用是，協(xié)助基層政權做好居民群眾政治思想工作，調解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為規(guī)范，創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關系。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關系而形成的共同利益通過業(yè)主公約來確定的組織。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域對應。業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭��！稐l例》設立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應當告知并聽取居委會意見的義務。規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受居民委員會指導和監(jiān)督，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居委會依法履行自治管理職責，并接受其指導。與其他企業(yè)一樣，物業(yè)管理企業(yè)按合同和國家有關法律法規(guī)進行經(jīng)營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。
(六)落實《條例》規(guī)定住房專項維修資金制度，應當從房管部門改革和改進工作抓起
關鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機制，落實賬戶到人。《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定，交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內公共設施、共用部位完好使用和維護業(yè)主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格征收，專項使用，加強監(jiān)管。
(七)政府機關要轉變職能做好實施監(jiān)督
物業(yè)管理企業(yè)是依照《公司法》設立的自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權利，政府不能干涉民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自己擁有的行政權力進行干預。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨立經(jīng)營自主權。
政府的作用，主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理企業(yè)行為實行監(jiān)督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產(chǎn)行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應鼓勵多走一點司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。
(八)抓好公房管理部門改革，有步驟推進實施物業(yè)管理，抓好試點穩(wěn)妥推進
社會對環(huán)境的需求是地方政府關心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關鍵是人的居住環(huán)境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設和房地產(chǎn)主管部門應當作為地方政府的參謀，制定方案，推進改革實施。
(九)建設部和省廳市局的工作問題
做好這項工作，必須充分領會《條例》精神，并充分總結物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程。通過這些工作，把握物業(yè)管理的難點、重點和方向，這樣工作才有前瞻性。
第一，要把法律關系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體的法律責任，特別要明確業(yè)主責任和行政主管部門自身的責任。
第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定，對過去的法規(guī)進行清理，要有計劃，明確出臺的時間。部里有關司局向我反映，向地方征求意見的立法經(jīng)常不能按期回來。當前部里要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標，并把考核結果向省區(qū)市政府通報。
第三，要同心協(xié)力，解決法制建設問題。我講的同心協(xié)力有三個層面。一是上下同心協(xié)力，我們這個行政管理的各部門要同心協(xié)力，二是左右同心協(xié)力，我們今天為什么要求部里其他司的司長來參加會議，《條例》對有關質量安全，規(guī)劃問題，城市建設中的水、氣等改造的問題，都有規(guī)定。貫徹落實好《條例》，我們的相關部門能不能同心協(xié)力很重要。三是我們與建設行政管理部門以外的部門同心協(xié)力，特別要與民政部門，與當?shù)卣嘘P社區(qū)管理的部門同心協(xié)力。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什么要求。當然部門之間的工作是有不同側重的，要在分歧中找共同點。
(十)宣傳工作
宣傳工作還要加強。法規(guī)司、房地產(chǎn)業(yè)司要組織開展好有關宣傳活動。要宣傳貫徹實施《條例》對促進城市發(fā)展、改善投資環(huán)境的作用，對協(xié)調業(yè)主共同利益和保護業(yè)主合法權益的作用。對業(yè)主的宣傳，要增強業(yè)主自律意識，推進民主協(xié)商機制的形成。只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規(guī)范社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實，真正維護廣大業(yè)主的利益，這是國務院領導對《條例》頒發(fā)實施的要求�！稐l例》在制定過程中廣泛征求了社會各方的意見，在貫徹實施《條例》中更要傾聽群眾的意見，認真解決群眾反映的熱點、難點問題。
同志們，隨著《條例》的頒布實施，我國的物業(yè)管理行業(yè)進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學習好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實實地保護好廣大群眾的權益，為全面實現(xiàn)小康社會目標作出應有貢獻。
在物業(yè)管理工作會議上的講話 篇3
同志們：
市委、市政府召開全市建筑業(yè)工作會議，目的是總結經(jīng)驗，分析形勢，動員全市上下和建筑系統(tǒng)干部職工進一步解放思想，迎難而上，努力完成今年建筑業(yè)的各項目標任務。這次會議，既是一次工作交流會，也是一次形勢分析會，更是一次沖刺百億的動員鼓勁會。剛才，五個單位作了交流發(fā)言。潘市長代表市政府作了工作報告，希望各鎮(zhèn)、各有關部門認真貫徹，狠抓落實。下面，我再講三個方面的意見。
一、今年以來全市經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展勢頭良好
市委、市政府確定，當前全市各項工作要緊緊圍繞"兩個率先"、"兩個提前"的目標。"兩個率先"由省委、省政府提出，即率先進入小康社會、率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，我市根據(jù)省和揚州市的要求，結合實際，提出了"兩個提前"的目標，即在時序上提前，力爭在20xx年全面建成小康社會;在位次上提前，力爭通過3-5年努力，躋身全省縣(市)前十強。20xx年，江都在全國縣域經(jīng)濟綜合實力評比中列第44位，比上屆提升12位。在去年基礎上，今年經(jīng)濟和社會發(fā)展勢頭良好。上半年實現(xiàn)GDP81.56億元，增長15.1%，增長速度在揚州市最高;完成財政收入6.88億元，增長25%以上。1-7月份，新增民營經(jīng)濟注冊資本13.6億元，完成揚州市下達任務的97%;外資到帳6000多萬美元，完成了序時進度;工業(yè)技改投入形勢也很好，在手千萬元以上項目共有174個，其中億元以上項目13個;規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值在蘇中8縣(市)位居第二，僅次于通州市。各項指標均衡下來，我市綜合經(jīng)濟實力在蘇中各縣(市)中列中上游。我們還認真貫徹中央1號文件和省3號文件精神，推進全民創(chuàng)業(yè)、全民致富，農村各項生產(chǎn)形勢良好，沿江開發(fā)、園區(qū)建設、城市基礎設施建設及各項社會事業(yè)穩(wěn)步推進。這些數(shù)字和情況表明，今年上半年我市整個經(jīng)濟發(fā)展勢頭是好的。這些成績的取得，與建筑業(yè)的發(fā)展密不可分。去年我市建筑業(yè)人均收入1.99萬元，在冊人數(shù)7.2萬人，共實現(xiàn)勞務收入14億多元，建筑業(yè)占全市GDP總值的7%左右，許多"鳳還巢"企業(yè)是通過建筑業(yè)起步，完成了原始積累，對經(jīng)濟社會作出了很大貢獻。因此，建筑業(yè)在全市經(jīng)濟社會發(fā)展中起著舉足輕重的作用，承擔著重要的責任，各級必須高度重視并支持建筑業(yè)的發(fā)展。
二、建筑業(yè)面臨著難得的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)
應該說，目前全國建筑業(yè)形勢是好的，國家實施西部大開發(fā)、振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略，北京申奧成功、上海舉辦世博會、江蘇實施沿江開發(fā)，全國各地城市建設、基礎設施建設繼續(xù)保持了較快增長，這些都為建筑業(yè)發(fā)展提供了良好條件和機遇。盡管國家宏觀調控，控制投資規(guī)模，但是到處仍然是一片欣欣向榮的景象，每個大的城市都是一個大的建筑市場，建筑業(yè)仍然有很大的發(fā)展空間。
從自身看，江都建筑業(yè)經(jīng)過長期的艱苦探索、自我積累，已經(jīng)具備了加速沖刺、加快發(fā)展的條件。目前至少有四大優(yōu)勢：一是資質優(yōu)勢。建設部授予江都建設的特級資質，全省僅5家，同時我市還有7個一級資質。在當今建筑業(yè)市場更加注重品牌、信譽的情況下，資質就是資本。二是市場優(yōu)勢。我們已經(jīng)在國內主要重點城市站穩(wěn)了腳跟，占領了陣地，形成了良好的信譽。從全國看，除了國家直屬的大企業(yè)輻射全國市場外，省際間建筑業(yè)優(yōu)勢最大的是浙江，省內是南通，但是在相當一部分城市，我們能與浙江、南通的優(yōu)勢企業(yè)并駕齊驅。作為一個縣級市，能占領這么大的市場，享有一定的聲譽和地位，很了不起。三是品牌優(yōu)勢。我們先后在全國建起了一批品牌工程，可以這么講，在一個城市、一個地區(qū)，一個形象工程就是一座豐碑，就是一個無形的廣告。四是人才優(yōu)勢。江都在外建筑施工的一些人員已經(jīng)進入管理層，說明我們建筑施工人員的結構在提升，這是我們加快發(fā)展的一個重要基礎。建筑隊伍的強大不在于人數(shù)的多少，最終要看人才的結構和規(guī)模。
我們既要看到優(yōu)勢，也要看到不足。與揚州其他縣(市)比、與過去比，現(xiàn)在取得的成績確實來之不易、值得祝賀。但是，在發(fā)展的道路上我們前有標兵，后有追兵。市場經(jīng)濟如同逆水行舟，不進則退，如果不能正確認識自我、準確定位，很可能在新一輪發(fā)展中掉隊，被淘汰。與浙江等先進地區(qū)比，我們主要有三個方面的差距和不足：一是運作機制不夠靈活。從某種程度上講，我們的運行機制還是行政管理型的，市場配置資源的比重和能力不足。下一步要通過深化改革來解決，因為運作機制問題直接影響我們的決策管理和思維觀念等。二是業(yè)務較為單一。我們今年要完成的100億元的任務絕大部分還是建筑施工產(chǎn)值，多元化的經(jīng)營格局尚未形成，由于業(yè)務單一，在激烈的市場競爭下，我們建筑業(yè)的附加值、效益不夠高，從而影響了我們的資本積累和長遠發(fā)展。三是尚未形成資本運作的機制。浙江的三家上市公司，通過資本占領市場，已經(jīng)發(fā)揮了巨大的效益。我們資本運作的路子沒有完全打開，導致我們就事論事，有多少錢辦多少事。由于我們自有資本很少，要想做大規(guī)模，除非做不墊資的工程，否則要做大肯定有很多制約因素，這個問題希望建筑戰(zhàn)線的同志好好思考。如何發(fā)揮我們的優(yōu)勢，克服不足，促進建筑業(yè)更快、更好發(fā)展，這是擺在我們面前的一個重要課題。因此，我們不能滿足于已經(jīng)取得的成績，滿足于已經(jīng)取得的成功，一定要保持強烈的危機意識。
三、制訂落實江都建筑業(yè)長遠發(fā)展的戰(zhàn)略措施
江都素有花木之鄉(xiāng)、建筑之鄉(xiāng)、絲綢之鄉(xiāng)、魚米之鄉(xiāng)的美譽，這"四鄉(xiāng)"中最有潛力、最有影響的應該還是建筑之鄉(xiāng)，這是指品牌效應、社會知名度和社會影響力，不是指在全部經(jīng)濟總量中的絕對數(shù)。為什么說建筑業(yè)很有影響力?一是我們的重點企業(yè)在同行中有知名度。二是在全國相當一部分重點城市中，江都的建筑業(yè)有地位。比如在北京市場，去年北京市對在京施工的20xx多個企業(yè)進行綜合評價，江都名列第一，在上海、西安、西寧、武漢、深圳、南京以及其他一些城市，建筑行業(yè)主管部門也是把江都建筑業(yè)擺在重要位置來對待的，我們其他哪一個產(chǎn)品、哪一個行業(yè)能有這樣的地位。三是在部分省市和群眾中有影響。比如西安、西寧，人家都知道江都建設是個大公司，江都的汽車、花木人家不一定知道，甚至你這個城市具體在什么位置人家也不一定能說得清，但都知道江都的建筑業(yè)還可以，這說明江都建筑業(yè)在其他城市具有一定影響。如何把這些優(yōu)勢和知名度充分利用好、規(guī)劃好、發(fā)揮好，這是我們要研究的問題。我們既要研究今年如何沖刺百億，更要思考、研究百億之后如何干，下一步目標是什么?我想，要在今年實現(xiàn)百億的基礎上，力爭通過3-5年努力，使江都建筑業(yè)的施工產(chǎn)值達到200億元，只要全市上下共同努力，我們完全有信心、有條件、有理由實現(xiàn)這個目標。建筑業(yè)下一步如何發(fā)展，我提五點想法供大家參考：
1、做強龍頭企業(yè)。我們目前有特級資質企業(yè)1個，一級資質企業(yè)7個，有億元以上建安企業(yè)20個，這些都是我們的重點骨干企業(yè)。在這些企業(yè)中，重點還是要充分發(fā)揮特級資質無形資產(chǎn)的作用，做強龍頭企業(yè)。在3-5年內，江都建設要做到100個億，江建集團要做到30個億，其他企業(yè)也要制定發(fā)展目標。未來200個億的指標要重點在這20個企業(yè)中分解，如果江都建設和江建集團能分別做到100億和30億，還有18個企業(yè)，一家3億，就是近60億，這樣的目標是完全有可能實現(xiàn)的。這方面要總結浙江、南通和揚州建筑業(yè)的經(jīng)驗和做法，我們鼓勵各個企業(yè)加快發(fā)展、形成特色，同時也希望各個企業(yè)要充分利用好江都建設特級資質這個品牌，形成集聚效應。各層各級都要充分認識其戰(zhàn)略意義，形成共識，共同扶持龍頭企業(yè)。江都建設也要制定發(fā)展規(guī)劃，主動吸納其他企業(yè)，各駐外辦事處、分公司要有一個內部的聯(lián)動、制約和考核機制，在市場上形成拳頭。
2、做大規(guī)模市場。建筑業(yè)要發(fā)展，關鍵要抓規(guī)模，這個要作為重點課題去研究。如果按照3-5年沖刺200億的要求，我們就要研究將來重點發(fā)展的規(guī)模城市是哪些。對照這個要求，如果重點企業(yè)原來的市場能保住，西部市場能有重點地進行戰(zhàn)略拓展，同時積極向二級城市拓展，未來3-5年我們就能達到8-10個10億元以上的規(guī)模城市，再有一批5億元的二級城市，東方不亮西方亮，建筑業(yè)抗風險的能力就會大大增強。
3、做響品牌工程。應該說，通過近幾年的努力，特別是6個魯班獎的獲得，我們樹起了一批形象工程，提高了聲譽。在建筑界，最有說服力的除了資質外，就是品牌和形象工程。因此，在新開辟的市場和競爭力較強的市場，我們一定要善于研究，有重點的投放人力、投放精力、投放資金，把品牌工程做好，這將會使我們長期受益。如何做好品牌工程，我想要注意以下幾點：一是對規(guī)模大、有影響的項目要組織重點攻關。對在一個地區(qū)有影響、有特色，對一個系統(tǒng)單位舉足輕重的工程，既要看經(jīng)濟效益，更要看社會效益，要組織重點攻關、重點突破，不惜一切代價拿下。二是要組織優(yōu)勢力量施工。項目拿到手后，如果不能做好，不但不能樹形象，而且還會砸牌子，因此，工程的質量、安全、速度一定要保證。三是要善于進行項目包裝。一個工程施工質量再好，但如果施工現(xiàn)場一塌糊涂，配套管理跟不上，也會影響信譽，因此要注意對施工現(xiàn)場進行凈化、綠化、美化，樹立企業(yè)形象。四是要善于推介宣傳。要注意把品牌工程包裝成資料、碟片等，對外進行宣傳推介，擴大知名度。
4、做好資本市場。要走多元化發(fā)展之路，關鍵是要善于運作資本市場。江都民間資本豐厚，1-7月份銀行存款總額是178億元，個人儲蓄是132億元，這在蘇中、蘇北是比較高的。但是我們的思想還不夠解放，民間投資的積極性還未完全釋放，建筑業(yè)要在這方面好好研究，挖掘潛力。在資本運作過程中，一要善于和政府部門搞好聯(lián)合。最近，北京市政集團和江都建設局合作，在我市投資3億元搞城市建設。江蘇重點民營企業(yè)太平洋集團，年產(chǎn)值100多億，就是搞工程起家的。我市的天雨集團和建設局以BOT方式建設污水處理廠，運作也很好。其他企業(yè)也要在這方面積極進行探索。二要善于向基礎設施和非標工程延伸。包括向路橋、市政基礎設施和園林綠化等拓展。江都有10萬畝花木，如果建筑業(yè)能起龍頭帶動作用，很有發(fā)展?jié)摿�。三要善于利用公司自身的信譽和品牌優(yōu)勢，實現(xiàn)強強聯(lián)合。揚州一些建筑施工企業(yè)通過依托自己的信譽向銀行貸款，與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合，一起拿地、一起開發(fā)、一起賺錢。這方面我們路子要寬，膽子要大。我們江都的城市建設、園區(qū)建設和基礎設施建設，要首先向本市的建筑企業(yè)放開，可以避免投資風險，保證一定的投資回報率。
5、做優(yōu)管理隊伍。主要是要加強建筑隊伍自身建設，這方面我們考慮得比較多、也比較擔心的還是機制問題，機制決定人才的引進、培養(yǎng)和使用。因此要加快企業(yè)改制，改進企業(yè)的管理。我們現(xiàn)在要按照200億的定位來考慮技術力量和管理力量，到底需要多少建筑工人、項目經(jīng)理、技術人員和現(xiàn)場管理人員，怎么來培養(yǎng)、引進這些人才，值得好好研究。同時，我建議建筑系統(tǒng)大的規(guī)模企業(yè)和駐外辦事處，要組織一批精干的、具有豐富經(jīng)驗的、有資質的人員，比如財務、工程造價、招投標、質量管理人員，組建一支綜合的技術管理服務隊伍，對下屬企業(yè)和單位進行有償指導和服務，這方面單靠某個企業(yè)不行，要通過吸納社會人才來充實力量、加強服務。如果我們能組建這樣一支有實力、有影響的隊伍，我們的招投標命中率和管理水平就會大大提高。
最后，我希望建工系統(tǒng)和各有關部門對建筑業(yè)加強服務、加強指導，做到領導到位、服務到位，形成合力，共同把我市建筑業(yè)做大做強，為全市經(jīng)濟和社會發(fā)展作出更大的貢獻。