2001年6月，張某與某市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂一年一定的房產(chǎn)包銷(xiāo)合同，合同規(guī)定：其一，該公司將20套住房交給張某，在一年期限內(nèi)張某可根據(jù)市場(chǎng)情況自定價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向客戶開(kāi)具房產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票，張某收取價(jià)差和手續(xù)費(fèi)；其二，合同期滿后未售出的房產(chǎn)由張某收購(gòu)，張某直接向開(kāi)發(fā)公司交納房款。

    張某在一年期限內(nèi)，共銷(xiāo)售出房產(chǎn)14套，收取價(jià)差和手續(xù)費(fèi)21萬(wàn)元，尚余6套張某自行收購(gòu)，并于2002年9月份將房產(chǎn)銷(xiāo)售給另一開(kāi)發(fā)商，取得收入120萬(wàn)元。張某只就價(jià)差和手續(xù)費(fèi)向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，結(jié)果于2002年10月被該市地稅稽查局以偷稅論處。

    問(wèn)：根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，對(duì)上述經(jīng)營(yíng)方式應(yīng)如何繳稅？

    答：對(duì)在合同期內(nèi)房產(chǎn)公司將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商（個(gè)人）承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，其應(yīng)納的有關(guān)稅費(fèi)：

    1.包銷(xiāo)商所取得的手續(xù)費(fèi)收入或價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5％；城建稅，以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，按城市、縣鎮(zhèn)及其他地方，分別適用7％、5％、1％稅率；教育費(fèi)附加，計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額，費(fèi)率為3％；地方教育附加費(fèi)，計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額，費(fèi)率為1％。

    2.包銷(xiāo)商取得的價(jià)差或手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)按勞務(wù)報(bào)酬所得交納個(gè)人所得稅。每次所得不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元后為應(yīng)稅所得額，然后按應(yīng)稅所得額乘以20％的稅率計(jì)算繳納；每次所得超過(guò)4000元的，減除20％的費(fèi)用為應(yīng)納稅所得額，然后按應(yīng)稅所得額乘以20％的稅率繳納。若每次收入的應(yīng)納稅所得額超過(guò)2萬(wàn)元以上，還要實(shí)行加成征收。2-5萬(wàn)元的，應(yīng)納稅額加征五成，5萬(wàn)元以上，加征十成。

    在合同期滿后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的稅目征收營(yíng)業(yè)稅及有關(guān)稅費(fèi)。

    對(duì)包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，包銷(xiāo)商應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)為：

    1.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及其附加。營(yíng)業(yè)稅，以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，稅率為5%；城建稅，以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，按城市、縣鎮(zhèn)及其他地方，分別適用7％、5%、1%的稅率；教育費(fèi)附加，計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額，費(fèi)率為3%；地方教育附加費(fèi)，計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額，費(fèi)率為1％。

    2.土地增值稅。計(jì)稅依據(jù)為銷(xiāo)售房屋增值額，適用稅率按增值額占扣除項(xiàng)目金額比例分為30%、40％、50％、60％四級(jí)超率累進(jìn)稅率。普通住宅銷(xiāo)售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的免征。

    3.印花稅。包銷(xiāo)商個(gè)人銷(xiāo)售房屋按銷(xiāo)售合同金額繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”項(xiàng)目印花稅，稅率為萬(wàn)分之五。

    4.個(gè)人所得稅。包銷(xiāo)商個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，應(yīng)以一次性轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按“轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得”的稅目依20％的稅率征收個(gè)人所得稅。