《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》
為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管,維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益,制定了《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》,以下是詳細(xì)內(nèi)容。
《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》
為貫徹落實(shí)《關(guān)于印發(fā)〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法〉〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)〉(示范文本)的通知》(浙建房〔20xx〕72號(hào)),維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益,保障商品房預(yù)售資金安全,特制定本實(shí)施細(xì)則。
一、監(jiān)管協(xié)議的簽訂
(一)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,按照商品房預(yù)售許可規(guī);蛘呓ㄔO(shè)項(xiàng)目全部作為獨(dú)立的預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象(下稱“監(jiān)管項(xiàng)目”),在當(dāng)?shù)劂y行機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶(下稱“資金賬戶”)。一個(gè)監(jiān)管項(xiàng)目只能開(kāi)立一個(gè)資金賬戶,該賬戶不得支取現(xiàn)金。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可前,應(yīng)與開(kāi)設(shè)資金賬戶的銀行機(jī)構(gòu)(下稱“監(jiān)管銀行”)、監(jiān)管項(xiàng)目的工程監(jiān)理單位共同簽訂統(tǒng)一格式的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)》(下稱“《監(jiān)管協(xié)議》”),明確三方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,同時(shí),向監(jiān)管銀行提供以下資料:
1.監(jiān)管項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度表;
2.監(jiān)管項(xiàng)目各階段資金使用計(jì)劃;
3.監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè);
4.投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書(shū);
5.監(jiān)管銀行要求的其他資料。
簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議后,監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)發(fā)放資金賬戶賬號(hào),用于申請(qǐng)辦理監(jiān)管項(xiàng)目的《商品房預(yù)售證》。
(三)《監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)載明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、坐落、國(guó)有土地使用證證號(hào)、土地面積、總建筑面積、總套數(shù)、工程預(yù)算清冊(cè)總額、監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金專用存款賬戶開(kāi)戶銀行、預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號(hào)等相關(guān)信息。
二、監(jiān)管協(xié)議的報(bào)送
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售證》時(shí),按照法律、法規(guī)規(guī)定,在向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提供的商品房預(yù)售方案中應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū);
2.監(jiān)管銀行預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號(hào);
3.監(jiān)管項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度表;
4.監(jiān)管項(xiàng)目各階段的資金使用計(jì)劃。
(五)未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項(xiàng)目,房產(chǎn)行政主管部門(mén)不予發(fā)放《商品房預(yù)售證》。預(yù)售資金監(jiān)管銀行及資金賬戶賬號(hào)應(yīng)通過(guò)透明售房網(wǎng)對(duì)外公布,并在商品房定金合同或買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前通過(guò)網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)自動(dòng)予以提示。
(六)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法》等賬戶管理規(guī)定,憑《商品房預(yù)售證》在監(jiān)管銀行正式開(kāi)立資金賬戶,開(kāi)立的資金賬戶賬號(hào)應(yīng)當(dāng)與預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號(hào)一致。資金賬戶的性質(zhì)為專用存款賬戶,戶名由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、《商品房預(yù)售證》記載的項(xiàng)目名稱組成,其中企業(yè)名稱須與該企業(yè)基本存款賬戶名稱一致,預(yù)留銀行簽章上的名稱須與資金賬戶的名稱一致。
(七)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶的,須經(jīng)原監(jiān)管銀行、工程監(jiān)理單位同意后,向預(yù)售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后解除原監(jiān)管協(xié)議,同時(shí)重新簽訂新的監(jiān)管協(xié)議,將原資金賬戶的預(yù)售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的資金賬戶,并報(bào)項(xiàng)目預(yù)售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)和人民銀行備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶期間,暫停該項(xiàng)目的網(wǎng)上預(yù)售。
三、預(yù)售資金的收存
(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或代理銷售機(jī)構(gòu)預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)由購(gòu)房人將預(yù)付的購(gòu)房款直接存入資金賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存購(gòu)房款。
(九)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的,其按揭貸款由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入資金賬戶,并注明用途。
(十)分期或其它付款方式購(gòu)買(mǎi)商品房的,在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中,必須注明付款次數(shù)、每次付款金額和付款時(shí)間,并按合同約定及時(shí)將購(gòu)房款存入資金賬戶。
四、預(yù)售資金的使用
(十一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金,應(yīng)逐季編制用款計(jì)劃,并按計(jì)劃分次向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)。用款計(jì)劃應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程形象進(jìn)度完成情況或建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點(diǎn)制定。
(十二)商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。其中監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額不低于130%的預(yù)售資金按預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管。按監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管的項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額的20%可以用于監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及其他費(fèi)用。
(十三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向監(jiān)管銀行申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金,根據(jù)下列不同申請(qǐng)款項(xiàng)提供相應(yīng)材料:
1.申請(qǐng)施工進(jìn)度款的,提供項(xiàng)目監(jiān)理單位出具的建設(shè)項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程施工完成證明及造價(jià)證明;
2.申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)建筑材料、設(shè)備款的,提供購(gòu)銷合同及監(jiān)理單位證明;
3.申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)監(jiān)理等相關(guān)費(fèi)用的,提供相關(guān)合同或繳費(fèi)證明;
4.申請(qǐng)法定稅費(fèi)的,提供相關(guān)單據(jù);
5.申請(qǐng)償還土地或在建工程抵押貸款的,由抵押權(quán)人提供他項(xiàng)權(quán)證明、借款及抵押合同。
首次付款后,之后每次申請(qǐng)付款時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供上一次申請(qǐng)用款事項(xiàng)的相應(yīng)票據(jù)。符合條件的,自申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)由監(jiān)管銀行將核準(zhǔn)使用資金支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽約的合同當(dāng)事人或相關(guān)單位。
(十四)有下列情況之一的,監(jiān)管銀行不予辦理用款手續(xù):
1.收款單位、用途、金額等內(nèi)容與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所提供的合同約定不符的;
2.資金賬戶余額不足的;
3.其他不符合本實(shí)施細(xì)則情況的。
(十五)在保證整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金使用的前提下,資金賬戶中商品房預(yù)售資金超出該監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額的130%時(shí),可允許以其超出部分用于調(diào)用,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑工程監(jiān)理單位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)用預(yù)售資金用于有關(guān)工程建設(shè)的真實(shí)性證明向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)。符合條件的,監(jiān)管銀行自申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行付款。
(十六)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售中若發(fā)生退款的,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)并提供相關(guān)證明材料和購(gòu)房者賬戶賬號(hào),監(jiān)管銀行在審核相關(guān)材料后,將相關(guān)款項(xiàng)以轉(zhuǎn)賬方式退購(gòu)房人。
(十七)在建設(shè)過(guò)程中,若發(fā)生超出用款計(jì)劃的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑工程監(jiān)理單位的證明材料,向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng),監(jiān)管銀行按《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》的規(guī)定給予支付。
五、資金賬戶的管理
(十八)監(jiān)管銀行應(yīng)按月出具監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金收繳、支出情況對(duì)賬單,并在對(duì)賬單中明確預(yù)售資金支出的用途。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在每月15日前,將建設(shè)工程完成的形象進(jìn)度以及監(jiān)管銀行出具的預(yù)售資金收繳、支出對(duì)賬單,報(bào)送監(jiān)管項(xiàng)目所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
(十九)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理完杭州市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后,持建筑工程竣工驗(yàn)收備案表向監(jiān)管銀行申請(qǐng)撤銷資金賬戶,監(jiān)管銀行按規(guī)定與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦妥相關(guān)手續(xù)后,撤銷資金賬戶。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將資金賬戶撤銷的證明報(bào)預(yù)售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
六、附則
(二十)杭州市主城區(qū)20xx年11月20日后受理預(yù)售的商品房項(xiàng)目,按本細(xì)則實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管。本細(xì)則未盡事宜,按《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。
(二十一)各縣(市)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。