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《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》

發(fā)布時間:2021-06-14

《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》

  為加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管,維護消費者合法權(quán)益,制定了《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》,以下是詳細內(nèi)容。

《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》

  為貫徹落實《關(guān)于印發(fā)〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法〉〈浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書〉(示范文本)的通知》(浙建房〔20xx〕72號),維護商品房交易雙方的合法權(quán)益,保障商品房預(yù)售資金安全,特制定本實施細則。

  一、監(jiān)管協(xié)議的簽訂

  (一)批準預(yù)售的商品房建設(shè)項目應(yīng)當全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)項目的實際情況,按照商品房預(yù)售許可規(guī);蛘呓ㄔO(shè)項目全部作為獨立的預(yù)售資金監(jiān)管對象(下稱“監(jiān)管項目”),在當?shù)劂y行機構(gòu)申請開立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶(下稱“資金賬戶”)。一個監(jiān)管項目只能開立一個資金賬戶,該賬戶不得支取現(xiàn)金。

  (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可前,應(yīng)與開設(shè)資金賬戶的銀行機構(gòu)(下稱“監(jiān)管銀行”)、監(jiān)管項目的工程監(jiān)理單位共同簽訂統(tǒng)一格式的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》(下稱“《監(jiān)管協(xié)議》”),明確三方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,同時,向監(jiān)管銀行提供以下資料:

  1.監(jiān)管項目的工程形象進度表;

  2.監(jiān)管項目各階段資金使用計劃;

  3.監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊;

  4.投標文件、中標通知書;

  5.監(jiān)管銀行要求的其他資料。

  簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議后,監(jiān)管銀行應(yīng)當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)發(fā)放資金賬戶賬號,用于申請辦理監(jiān)管項目的《商品房預(yù)售證》。

  (三)《監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、坐落、國有土地使用證證號、土地面積、總建筑面積、總套數(shù)、工程預(yù)算清冊總額、監(jiān)管項目預(yù)售資金專用存款賬戶開戶銀行、預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號等相關(guān)信息。

  二、監(jiān)管協(xié)議的報送

  (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售證》時,按照法律、法規(guī)規(guī)定,在向房產(chǎn)行政主管部門提供的商品房預(yù)售方案中應(yīng)當包括以下內(nèi)容:

  1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書;

  2.監(jiān)管銀行預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號;

  3.監(jiān)管項目的工程形象進度表;

  4.監(jiān)管項目各階段的資金使用計劃。

  (五)未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項目,房產(chǎn)行政主管部門不予發(fā)放《商品房預(yù)售證》。預(yù)售資金監(jiān)管銀行及資金賬戶賬號應(yīng)通過透明售房網(wǎng)對外公布,并在商品房定金合同或買賣合同簽訂前通過網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)自動予以提示。

  (六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法》等賬戶管理規(guī)定,憑《商品房預(yù)售證》在監(jiān)管銀行正式開立資金賬戶,開立的資金賬戶賬號應(yīng)當與預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號一致。資金賬戶的性質(zhì)為專用存款賬戶,戶名由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、《商品房預(yù)售證》記載的項目名稱組成,其中企業(yè)名稱須與該企業(yè)基本存款賬戶名稱一致,預(yù)留銀行簽章上的名稱須與資金賬戶的名稱一致。

  (七)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶的,須經(jīng)原監(jiān)管銀行、工程監(jiān)理單位同意后,向預(yù)售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門提出申請,經(jīng)批準后解除原監(jiān)管協(xié)議,同時重新簽訂新的監(jiān)管協(xié)議,將原資金賬戶的預(yù)售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的資金賬戶,并報項目預(yù)售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門和人民銀行備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行或資金賬戶期間,暫停該項目的網(wǎng)上預(yù)售。

  三、預(yù)售資金的收存

  (八)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理銷售機構(gòu)預(yù)售商品房時,應(yīng)由購房人將預(yù)付的購房款直接存入資金賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存購房款。

  (九)按揭貸款購買商品房的,其按揭貸款由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入資金賬戶,并注明用途。

  (十)分期或其它付款方式購買商品房的,在簽訂《商品房買賣合同》中,必須注明付款次數(shù)、每次付款金額和付款時間,并按合同約定及時將購房款存入資金賬戶。

  四、預(yù)售資金的使用

  (十一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金,應(yīng)逐季編制用款計劃,并按計劃分次向監(jiān)管銀行提出申請。用款計劃應(yīng)當按建設(shè)工程形象進度完成情況或建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點制定。

  (十二)商品房預(yù)售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。其中監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊總額不低于130%的預(yù)售資金按預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管。按監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管的項目工程預(yù)算清冊總額的20%可以用于監(jiān)管項目相應(yīng)的前期工程費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、稅費、同步歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費用。

  (十三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管銀行申請使用商品房預(yù)售資金,根據(jù)下列不同申請款項提供相應(yīng)材料:

  1.申請施工進度款的,提供項目監(jiān)理單位出具的建設(shè)項目分部分項工程施工完成證明及造價證明;

  2.申請購買建筑材料、設(shè)備款的,提供購銷合同及監(jiān)理單位證明;

  3.申請設(shè)計監(jiān)理等相關(guān)費用的,提供相關(guān)合同或繳費證明;

  4.申請法定稅費的,提供相關(guān)單據(jù);

  5.申請償還土地或在建工程抵押貸款的,由抵押權(quán)人提供他項權(quán)證明、借款及抵押合同。

  首次付款后,之后每次申請付款時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)提供上一次申請用款事項的相應(yīng)票據(jù)。符合條件的,自申請之日起二個工作日內(nèi)由監(jiān)管銀行將核準使用資金支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽約的合同當事人或相關(guān)單位。

  (十四)有下列情況之一的,監(jiān)管銀行不予辦理用款手續(xù):

  1.收款單位、用途、金額等內(nèi)容與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的合同約定不符的;

  2.資金賬戶余額不足的;

  3.其他不符合本實施細則情況的。

  (十五)在保證整個項目建設(shè)資金使用的前提下,資金賬戶中商品房預(yù)售資金超出該監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊總額的130%時,可允許以其超出部分用于調(diào)用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑工程監(jiān)理單位對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)用預(yù)售資金用于有關(guān)工程建設(shè)的真實性證明向監(jiān)管銀行提出申請。符合條件的,監(jiān)管銀行自申請之日起二個工作日內(nèi)進行付款。

  (十六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售中若發(fā)生退款的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請并提供相關(guān)證明材料和購房者賬戶賬號,監(jiān)管銀行在審核相關(guān)材料后,將相關(guān)款項以轉(zhuǎn)賬方式退購房人。

  (十七)在建設(shè)過程中,若發(fā)生超出用款計劃的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑工程監(jiān)理單位的證明材料,向監(jiān)管銀行提出申請,監(jiān)管銀行按《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》的規(guī)定給予支付。

  五、資金賬戶的管理

  (十八)監(jiān)管銀行應(yīng)按月出具監(jiān)管項目的預(yù)售資金收繳、支出情況對賬單,并在對賬單中明確預(yù)售資金支出的用途。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在每月15日前,將建設(shè)工程完成的形象進度以及監(jiān)管銀行出具的預(yù)售資金收繳、支出對賬單,報送監(jiān)管項目所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

  (十九)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理完杭州市房屋建筑工程竣工驗收備案手續(xù)后,持建筑工程竣工驗收備案表向監(jiān)管銀行申請撤銷資金賬戶,監(jiān)管銀行按規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦妥相關(guān)手續(xù)后,撤銷資金賬戶。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將資金賬戶撤銷的證明報預(yù)售許可所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

  六、附則

  (二十)杭州市主城區(qū)20xx年11月20日后受理預(yù)售的商品房項目,按本細則實行預(yù)售資金監(jiān)管。本細則未盡事宜,按《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。

  (二十一)各縣(市)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。

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